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文丨子木
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碧桂園又塌了。這次塌的很徹底，6條人命！
能把房子蓋出人命來的開發(fā)商，這幾年少見。接二連三的，也獨(dú)此一家。
至此，在塌方新聞連爆后的今天，碧桂園「高周轉(zhuǎn)」的神話就此謝幕。一夜之間，幾乎所有住著碧桂園房子的人都開始徹夜難眠。
因為大家心里都清楚，指不定哪天，現(xiàn)在躺的這「五星級的家」就活生生地變成了「五星級的坑」。
但有意思的是，碧桂園出事兒之后，整個地產(chǎn)圈子都是「歡呼雀躍」的。地產(chǎn)群里幾乎都是彌漫著打趣碧桂園的調(diào)侃，頗有些諷刺。
于是我在群里問其他幾個品牌房企的從業(yè)的朋友，
“碧桂園出事兒了，那你們感覺自家蓋的房子的質(zhì)量怎么樣呢？”
“比他們強(qiáng)點兒吧，高周轉(zhuǎn)下的房子能怎么樣，大家都一樣，差不多就行了！”
聽到這個答案，不禁脊背發(fā)涼，這不是以五十步笑百步嗎？
2018年，仿佛那些對房子質(zhì)量有著「卓越極致」追求的開發(fā)商都銷聲匿跡了，轉(zhuǎn)而迎來的是以碧桂園為龍頭帶領(lǐng)的整個行業(yè)對「高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)?！褂兄灾非蟮母L(fēng)浪潮。
三歲小孩兒都知道「熊掌和魚不可皆得」的道理。高周轉(zhuǎn)下豈能保證高質(zhì)量？
然而他們只知道房子是圖利的工具。而不知道，房子更多的是家庭的承載，是大部分人「安居立足，安身立命」的地方，有的甚至是用三代人的畢生心血換來的歸屬 。
老百姓要求的，其實從來都不高?？上Т蟛糠值禺a(chǎn)商還是在利益場上迷失了。
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房地產(chǎn)生意是暴利。
至少往前推十年二十年，他說第二，就沒有哪個行業(yè)敢說是第一。這其中也誕生了無數(shù)以此為生意的億萬富豪。
但是高收益一定是和高風(fēng)險掛鉤的，這是市場規(guī)則。
房企就是高風(fēng)險行業(yè)，或者產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、城市結(jié)構(gòu)判斷失誤，或者投資拿地稍微錯過政策周期、踏錯節(jié)奏，又或者過于激進(jìn)，高杠桿、高負(fù)債。
種種問題都會導(dǎo)致在未來三五年里，面臨資金鏈崩斷破產(chǎn)的風(fēng)險。
所以你會發(fā)現(xiàn)，街上動不動就會停著一個爛尾樓盤，有的好幾年都蓋不住。
但一般來說，樓盤爛尾了，最倒霉的應(yīng)該是企業(yè)，是開發(fā)商自己，是開發(fā)商的股東。但是中國爛尾樓，最倒霉的不是開發(fā)商，不是銀行，不是施工方，而是購房人。
在很多故事里，爛尾樓的開發(fā)商不僅不慘，相反那幾十億不見蹤影的資金，往往都在他們身上人間蒸發(fā)了，爛尾樓的開發(fā)商有時候反而成了受益者，得益于我國目前的制度。
按照我國的法律規(guī)定，在房產(chǎn)證下來之前，購房人還不能被稱為業(yè)主。所以一旦資金鏈條斷裂，銀行、施工方都會第一時間做出反應(yīng)，而購房人只能是傻等、信訪，還有找媒體…
當(dāng)然在這諸多影響開發(fā)商發(fā)展的元素里面，政策周期是最為重要的。踩對政策周期，房價來一輪暴漲，開發(fā)商一夜躍龍門比比皆是。
碧桂園就是很好的例子。
碧桂園從深耕大城市的遠(yuǎn)郊和小城市發(fā)家，但前幾年一直被招保萬金等老牌企業(yè)壓制，無法翻身。
然而2015年迎來政策周期的開端。
2015年下半年，以去庫存的名義先是拉起一二線城市的地價作為標(biāo)桿，引發(fā)一二線城市的房地產(chǎn)價格爆發(fā)式增長。
等到一二線城市的房產(chǎn)價格漲得差不多了，再出手限購、限售來鞏固、夯實房價。央行狂發(fā)PSL貸款給國開行，讓其給市場放水，國開行猛發(fā)棚改貸款支持地方大拆遷。
熱錢被擠出后來到了廣大三四五線小城市。共同導(dǎo)致小城市房價暴漲實現(xiàn)漲價去庫存。
俗話說近水樓臺先得月，春江水暖鴨先知。
碧桂園、恒大中糧等企業(yè)摸準(zhǔn)了思路，抓住天賜良機(jī)布局廣大三四線城市，瘋狂在三四線城市囤地開發(fā)，緊跟步調(diào)和地方合作撈錢。
踩對周期節(jié)奏的碧桂園自此崛起，2017年一飛沖天拿下全國銷售第一的寶座。5500億元的銷售額震驚了一大批房產(chǎn)企業(yè)，讓大家認(rèn)識到三四線城市有如此的購買力。
然而碧桂園能猜得中開頭，卻根本無法猜中結(jié)尾。
因為房價上漲到哪個梯度該去限制連操盤者都無法預(yù)知。政策限令下達(dá)也是一夜之間的事情。
事實證明，供過于求的三四線打開撈金窗口期的時間是短暫的，更也是千載難逢的好機(jī)會。
那么如果給你面前放一座金礦，你會怎么做？
1.更多的挖，能挖多少挖多少。
2.提高效率，日夜不停地挖。
而這正是對應(yīng)了碧桂園這幾年的戰(zhàn)略要求。
1.提高開盤價。一般在三四線城市，碧桂園的開盤價會比周邊盤高好幾千，專門收割當(dāng)?shù)赝梁腊婢虏?。但這也正好應(yīng)了三四線群眾的炫富心理。你敢開多少，我敢買多少。因為在這屁大點兒地方擁有一個五星級的家實在是身份的象征！兩個字，「闊綽」！
2.全企業(yè)務(wù)必高周轉(zhuǎn)，并且一切步驟以軍事化的節(jié)奏規(guī)范，為此還發(fā)明了一套高周轉(zhuǎn)數(shù)字管理方法。
1夜搞出圖紙（通宵），2天報建，3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用！這個計算方法已經(jīng)把時間壓榨到每一分每一秒！
我還記得當(dāng)時這個文件流出后，一個同濟(jì)大學(xué)的土木工程教授跟我說：“天啊子木，如果這一套能行得通，我這么多年都特么白學(xué)了！這該毀了多少學(xué)生對建筑的認(rèn)知？”
因為即使是再高周轉(zhuǎn)，是無法違背科學(xué)的。例如水泥凝結(jié)是需要時間的，普通砂漿正常需要8-10小時，為了高周轉(zhuǎn)，沒到8小時就開始干上一層，能不出事？
而在碧桂園面前，什么理性，什么科學(xué)，早都被野蠻吞噬干凈了。所有人如果不想被開除，就得拼命干活。
別忘了我們的目標(biāo)—「宇宙第一房企」！
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還記得前段時間《2018上半年房企百強(qiáng)榜出榜》的時候，碧桂園以4000億的銷售業(yè)績傲居榜首，業(yè)界迎來一片嘩然。
按照這個趨勢，碧桂園在2018年的銷售金額突破萬億已不再是夢想。這在歷史上也是絕無僅有的。
2018年上半年20強(qiáng)榜單
而以碧桂園為首代表的高周轉(zhuǎn)派也將榜單上的排名洗了個底兒朝天，讓之前領(lǐng)先的企業(yè)陷入重度焦慮中。
因為這幾年的房地產(chǎn)行業(yè)，是看榜單出地的，銀行是看榜單出貸款的，民眾是看榜單買房的，榜單成了所有房企的命脈。
尤其是那些懸在排名30和50、100的企業(yè)更是慌亂。一旦被擠下排名，將意味著融不到錢，資金鏈斷掉，之前打下的基業(yè)瞬間被其他競爭者分食掉。
這是一場「強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱」的大競賽。所有房企都站在跑道上張牙舞爪，拼命向前跑，落在后面的不斷被淘汰。
于是，幾乎所有地產(chǎn)商都認(rèn)為碧桂園模式是成功的，質(zhì)量是什么東西？保命要緊，榜單背后的利益才是正途。
于是地產(chǎn)行業(yè)幾乎都陷入了惡性競爭，這個惡性競爭不是對同行的不擇手段，而是對消費(fèi)者信任的吞噬和市場的褻瀆。
前幾天和幾個地產(chǎn)朋友吃飯時，一個朋友講。
“現(xiàn)在整個行業(yè)都是病態(tài)的了。前兩年行情好的時候，大家為了競爭不堪人后，都在高效率運(yùn)作。員工作息時間恨不得壓榨完，客訴問題盡量用錢壓，成本能省就省，追求的是結(jié)果而不是效果。
而今，行情大周期要結(jié)束了，政策又是去杠桿又是金融監(jiān)管，銀行只給前30名的企業(yè)放貸款。今年又是還債年，很多企業(yè)連保命的機(jī)會都沒有?！?/p>
那，前兩年賺的錢哪去了？
'買地唄！你看上半年中國就賣了2.7萬億的地，行情下行土地市場反而還更火爆了。企業(yè)都缺錢，窮的要死，還拼命拿地是不是不可思議？
因為現(xiàn)在拿地，不一定賺；但一直不拿地，肯定要死。因為房地產(chǎn)公司是靠流動性維持經(jīng)營，不是靠利潤。
利潤高固然好，但是喪失流動性，那坐吃山空，撐不了多久。
一個房地產(chǎn)項目，拿了地，辦好前期手續(xù)，就可以到銀行批幾十上百億貸款，還可以發(fā)企業(yè)債，上市公司可以增資，再融資。
后續(xù)供應(yīng)商的貨款可以拖，員工工資最多一個月一發(fā)，外包工程也是分批結(jié)算，支出的部分很少。那么大筆剩余低利率的資金拿在手上，干啥不能賺錢。
要是拿不到地，沒法巧立名目向銀行貸款，發(fā)企業(yè)債，上市公司也沒法出利好，沒法再融資，那才是沒了接盤俠，真正的滅頂之災(zāi)。'
啞口無言。
4
地產(chǎn)行業(yè)變成這樣，誰的鍋還真說不上。但無論地產(chǎn)商過的好還是不好，最終老百姓肯定是要遭殃的。
房價漲，地產(chǎn)商坐地起價愛買不買；房價跌，地產(chǎn)商虛假宣傳延期交房。
喊著出來撈金的時候，地產(chǎn)商都跑出來搶得頭破血流；喊著讓利于購房者的時候，地產(chǎn)商橫眉冷對避而不談。
尤其是限價令出臺，地產(chǎn)商更是捂盤惜售，寧愿硬扛著高昂的資金利息也不愿意「賤賣」，實在不行就偷偷加上天價裝修費(fèi)，茶水費(fèi)，車位費(fèi)。
什么茶喝一次得60萬？名曰：地產(chǎn)茶。
在客戶優(yōu)先級上還做了排序：關(guān)系優(yōu)先，全款優(yōu)先，貸款的靠邊站，公積金您就別進(jìn)來好嗎？
為了賺錢，不惜在裝修上偷工減料造成維權(quán)的案例不勝枚舉，千人萬人頂著酷暑維權(quán)的也司空見慣了。
7月25日成都千人維權(quán)現(xiàn)場
但前幾天一位粉絲在「房產(chǎn)研習(xí)社」里求助著實讓子木眼前一亮，這也在維權(quán)史上堪稱一絕了。
坐標(biāo)就是深圳的寶能公館。在2015年的時候這家地產(chǎn)商開發(fā)的這個樓盤堪稱神盤，賣的特別好。
為什么賣的這么好？秘密就是因為“高拓展”“大贈送面積”。
這在寸土寸金的深圳，大贈送面積可是不可多得的好處。
其實這種贈送面積的樓盤，大半都是加建違建，偷面積。一方面可以讓業(yè)主覺得劃算，另一方面售價也可以提升。
一般偷面積的位置多為陽臺、廚房鏤空、房間鏤空等位置，等竣工后再加建樓板，形成封閉空間使用，一個60平方米的戶型可增加15平方米左右。
這家開發(fā)商把贈送面積宣傳得非常到位，剛開盤房源就被搶奪一空，然而也引起了執(zhí)法大隊的注意。
要知道，加送面積固然好，但憑空搭建出來的房間哪還有安全可言？，加建贈送的面積強(qiáng)行被拆除了。
戲劇性的一幕發(fā)生了。
今年交房的時候。寶能公館創(chuàng)造出了史無前例的戶型，例如一室兩廳，例如兩室一廳無廚房，三室一廳沒廁所。
住樓房沒廁所還住個屁呀？
但是要求開發(fā)商按合同交付吧，屬于違規(guī)，不讓；退款吧，房子相比付款的時候已經(jīng)漲了幾百萬，舍不得；維權(quán)吧，開發(fā)商跟你耗著，你哪有這功夫？
是誰讓這個行業(yè)變成這個模樣，到這竟然也說不出了。但是預(yù)計下半年，地產(chǎn)商們債務(wù)到期會讓這個行業(yè)變得更加亂象百出。
屆時會有更多的房企因資金鏈崩斷而倒地，破產(chǎn)也會成為一種常規(guī)現(xiàn)象。
而你將會看到更多的房企員工變相被裁，更多的開發(fā)商跑路，更多的樓盤爛尾，更多的維權(quán)購房者站在大街小巷。
行業(yè)的災(zāi)難才剛剛開始，老百姓想買到一個能住的房子也變成了奢望。
?
而未來，地產(chǎn)商是否能找回初心，找到對市場的敬畏和對客戶的尊重，也不得而知了。
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